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导读：看似乏善可陈的合肥，绝对是以少胜多、闷声逆袭的高手。

■来源：大碗楼市（ID：Superbowl77），经授权转载

■作者：拓海

公元年，曹魏名将张辽率领兵士大破东吴十万大军，这就是著名的逍遥津之战。如今多年过去了，逍遥津早已成为合肥市中心的市民公园，却没能成为这座城市的IP。合肥也远不像它东边的几个邻居那样，翻手间就能拿出几个教科书级的王牌打卡地。看似乏善可陈的合肥，绝对是以少胜多、闷声逆袭的高手：年，合肥的国内生产总值约为.61亿元，年，成功跻身万亿俱乐部。过去十年间，合肥的经济体量成长了约%，从全国第41位跃升至21位；省会城市第15位跃升至第9位。如果把时间轴拉长到20年，其GDP更是翻了30倍，这样的进步在全国所有大中城市里仅此一家。从吃糠咽菜也要“收留”中科大，到把佛山、青岛挑落马下成为中国家电王者，再到扶持京东方、蔚来…似乎每一个风口都拿捏得漂亮至极。有人说，“合肥是当今中国最成功的‘赌城’…”、“合肥的‘豪赌’秒杀了澳门、蒙特卡洛、拉斯维加斯…”。合肥的逆袭，真的是靠赌吗？咱们今天来个大起底。京校外迁让合肥捞到第一桶金上世纪六十年代，在“教育教学要深入工厂、农村与工农相结合”的号召下，首都各大高校与科研机构纷纷响应，这便是“五七干校”的由来。没过多久，北方边防压力骤紧，一批首都高校与科研院所处于战备需要纷纷南撤。中国科技大学最早考察的迁校目的地有湖北沙市和河南。湖北沙市遗憾婉拒，原因是已经有了京牌“五七干校”迁入，实在没有余力；河南锣鼓喧天、鞭炮齐鸣地带着中科大的通知考察了南阳山区。中科大一行边考察边骂街：这地方位于京汉铁路（京广线前身）以西，成片山地战略疏散倒是没问题，但兴办教育实在差点儿意思。当时的南阳死催的神补刀：“恁需要地，几千亩都不成问题，只是吃饭问题恁得自己解决…”南泥湾精神，差一点就要在中科大再放光芒了。但这事儿说起来也不能苛责南阳：当时河南已经接收了大批撤往三线的京牌机构，余力有限是事实。眼看要山穷水尽了，安徽省对中科大申来橄榄枝——刚刚进入年，合肥主动腾出了安徽师范学院和银行干校校舍。此后十个月内，中科大整体搬迁至合肥。而合肥师范学院辗转来到芜湖，这是今天安徽师范大学的前身。粗略统计，当时光是搬运至合肥的各类书籍、科研实验仪器设备就装了超过车皮。从此之后，安徽举全省之力支持中科大的科研教学工作，可谓感天动地：粮棉供应紧张，优先供应中科大；电力供应短缺，优先供应中科大；合肥本不在集中供暖地区，却能做到给中科大破例安上了暖气；改革开放之后，不少外迁的京牌科研院所纷纷回京，中科大却坚定地留了下来。中科大到底有多牛？早在年3月，教育部就划定了16所全国重点大学，清北复交、人大北航哈工大赫然在列。这儿插一句，后来的院校有39所，双一流院校有42所。单从数量上看，年的那份重点大学名单的含金量可想而知。榜单里，刚刚建校半年多的中国科技大学，同样位列其中，是当之无愧的无冕之王。时至今日，国外一些大学排行榜更是将中科大与清北并列中国大学三强。毫无疑问，中科大是合肥手握的第一眼金矿：年，合肥成为国家四大科教基地之一；年，合肥成为全国首座国家科技创新试点城市；年，合肥与北京、上海成为三大综合性国家科学中心。这一切，无不与中科大的贡献有着千丝万缕的联系。而且，以后合肥的每一步逆袭，都有中科大的影子。最牛风投公司的逆袭，有多魔性？有人说：“合肥是个滑头，救人于危难之际，福兮于千帆而过。”这有啥遮遮掩掩的？合肥足可以大方承认：“爷干风投，那是祖传的本事！”1）包邮区太近，天堂太远？合肥的地理位置非常独特，距离南京仅多公里，后者是长三角都市圈的重要节点城市。有南京镇楼，合肥连省会当得都有些名不正言不顺。不少房产博主揶揄说“南京才是安徽省会”，其实也不无不道理。过去，安徽省曾是华东重要的劳动力输出大省，就连省会合肥也未能幸免。长期以来，合肥就连一处像样的名胜或IP都没有。“长三角太近，天堂太远”成为合肥的“宿命”。长期以来，安徽人看长三角与墨西哥人看美帝眼神类似。、、年合肥楼市之所以能成为当时的“四小强”，就与江浙沪回流资金有着密切关联。那时候，我在杭州的安徽籍同事，大多已在杭州安家，但这丝毫没有影响到他们回老家置业的热情。他们讨论的“回老家置业”，不是回安庆、回铜陵、回淮南、回蚌埠…目标清一色是合肥。年，我曾去合肥调研，和融创一相识多年的老友聊起来这段，还听到了一个名词——“反向盘剥”，和“降维打击”有些类似。不过，许多合肥本土精英有个共识：一旦合肥找到了适合自己的高新产业之路，驻扎在长三角地区的“徽派人才”班师回朝是分分钟的事。2）从沿海发达地区引入高新产业除距包邮区太近之外，合肥这座科教之城还有一处bug：长久以来，科教成果未能孵化出一批可大量创造前沿就业岗位的产业体系。合肥想到的是“扬长避短”——结合自身优势大力发展家电行业；可能很多人不知道，中国第一台空调、第一台VCD影碟机、第一台变容式冰箱都诞生在合肥。早在上世纪八十年代后中期，合肥就已经有了天鹅、荣事达、美菱等本土家电品牌。加之引进了格力、美的、康佳、惠而浦、西门子、三洋等一系列国内外大咖。合肥崛起成为首屈一指的家电之城只是时间问题。这时候，合肥的科创基因开始发力了——只用我的地、用我的人干代加工？这买卖不干！要么你把研发中心和生产线一起搬来！这期间，中科大、合肥工大、中科院合肥物质科学研究院、国家家用电器检测中心等众多科研院所协同作战，立下汗马功劳。到年底，从事相关技术研发的科研人员占到家电类企业职工总数的15%。这一比例与三星、索尼、松下等日韩电子工业大佬不相上下。久而久之，一条“引进大项目-完善产业链-培育产业集群-打造产业基地”的合肥路径渐渐清晰起来。也就在此时，合肥将青岛、佛山挑落马下，成为中国最大的家电制造中心。3）倾家荡产进军芯片领域如果只是满足于成为家电之都，那么合肥大概率谈不上逆袭。在很多人的印象里，这座城市真正开始令人刮目相看，是从出手扶持京东方和长鑫之后。年，京东方为了研发新一代液晶面板，导致公司陷入严重财务危机。眼看公司到了风雨飘摇之际，又是合肥向京东方伸出了橄榄枝。这活玩得和几十年前神一般相似。年，合肥一口气拿出亿给京东方搞液晶面板及相关技术研发。这是啥概念？那一年合肥的GDP也不过.61亿，财政收入不过多亿。得知合肥甚至把修建地铁的经费都拿出来给了自己，京东方更是感动不已。对合肥而言，不成功便成仁；对京东方来说，只许成功，不许成仁…至年，京东方新增专利申请量件，其中发明专利超90%，累计可使用专利超7万件；年3月2日，世界知识产权组织发布专利申请榜单京东方位列全球第七。截止至目前，京东方已在合肥投资了近亿人民币，拉动的就业和间接产值早已过万亿之巨。至今，京东方旗下的第6代TFT-LCD生产线、第8.5代TFT-LCD生产线与第10.5代TFT-LCD生产线全部位于合肥。然而，合肥并未止步于此。年，集成电路产业上升为国家战略。年，合肥开始砸钱全面投资长鑫集团（合肥出资75%，兆易创新出资25%）。这家公司于年开始量产，到年已初具规模，成为行业内不可忽视的存在。芯片存储行业，需要资金、技术和市场三者缺一不可。而我国实则已攻克了资金与市场两大难关，剩下的便是技术积淀。这一点，长鑫存储的表现同样可圈可点：他们出品的动态存储器，像是给铁板一块的国际半导体产业版图撕开了一个口子。以前，国外厂商把这玩意儿当期货炒，0、1、…真敢一天一个价。长鑫存储一出马，直接把存储内存条干到千元上下，且价格十分稳定。国外厂商前一秒还洋洋自得，下一秒骂着娘就跑了。至此，合肥“芯屏器合”的产业布局正式形成。三星、高通、英特尔、海力士、台积电等珠玉在前，相信长鑫这样的企业有足够的实力去抛砖引玉，终会并列其间。长鑫集团的成功，让我确信：中国实现半导体产业链自主知识产权化，只是时间问题。4）再次出手，剑指电动汽车领域芯片半导体产业落地不久，合肥又拉上了蔚来、大众斗法特斯拉。年，蔚来汽车创始人李斌拥有的不过只是一纸PPT。他找到安徽江淮汽车寻求合作。可那时候，互联网汽车人常常被传统汽车厂商嘲笑为“只会对着资本吹牛”、你们用PPT造车”…此处插一句：贾会计表示扎心了。不少传统燃油车厂商甚至认为：给“PPT车企”代工是扯淡，让人抬不起头来。后来的事大家都知道了：蔚来汽车不仅减轻了自建厂房的负担、突破了自主品牌汽车生产的藩篱，也为赴美上市铺平了道路。而江淮汽车这边，则成功积累了生产高端电动汽车的经验和制造全铝车身的先进工艺。年，蔚来汽车遭遇了史无前例的暴风雨：因电池质量问题召回、利润率持续为负、产能严重滞后…就在这时，合肥再次出手，相似的时机、相似的配方、相似的诚意满满：不仅给蔚来汽车注入70亿元投资，还给予了土地、税收等方面的战略援助。同一年，世界汽车巨头德国大众慕名前来。最终，大众以11亿欧元投资入股合肥动力电池生产企业——国轩高科，持有26.47%的股权；与此同时，大众另投资了10亿欧元给江淮汽车。至此，江淮汽车的脱胎换骨完成大半。有理由相信，新能源汽车必将成为“芯屏器合”之后的另一史诗级风口。那么，现在还能投资合肥吗？为了写这篇文章，我做了大量合肥的功课。这也的确是自我催眠的过程——合肥是真牛啊！杭州六成首付打新之后，剩下的边角料去合肥投资也未尝不可。当然，最大的“路障”是合肥的限购限贷政策，但并不算苛刻：落户或过去两年中需一年社保、个税；首套房首付三成、二套房结清贷款首付四成、未结清五成，两次贷款记录的首付六成。目前，合肥楼市以安徽省内与合肥市户籍家庭为购房主力，比例接近35：65。值得一提的是，不少合肥市外户籍者在外省工作，长三角占了相当大的比例。讲真，越是了解合肥楼市，就越是坚信这一市场的确定性。总体而言两句话：政务区＞滨湖区＞高新区＞市中心学区房＞瑶新北；远郊大盘以及文旅产品可以直接放弃。瑶新北远期规划也足以令人惊叹，只是需要等待的周期年限不是一般人能消受得起。东部新中心、运河新城以及北部新中心目前存在诸多不确定因素，足以冲抵产业层面的利好性因素。除了刚需着急上车外，上述四板块并不建议入手。此外，年4月，合肥楼市调控加码，学区房六年内锁定1个小学学位，三年内锁定1个初中学位。调控实施三个月以来，其它条款收效不算理想，但学区房利空是板上钉钉了。也就是说，想去合肥投资，也就只有政务、滨湖、高新三小强可作重点考虑。其中，政务区板块发展已十分成熟，现如今已是合肥的城市新封面。特别是潜山路西，目前已成为合肥房价天花板，部分次新房均价从-元/㎡不等，眼看就要奔00元/㎡去了；东北部诸板块仍是政务区价值洼地，目前优质次新房均价集中在-00元/㎡左右，且又不小的发展潜力。滨湖区有着省府、金融、环湖概念，打新和二手房都可以入手，价格集中在20-元/㎡之间。高新区目前最热门的为蜀西湖板块，其次为北雁湖板块。本地改善也可入手，若是外来投资，则性价比不及政务、滨湖两区。总体而言，合肥的产业正在逆袭，没错！但这似乎并未改变合肥在沪宁杭之后产生轮动的事实。笔者结识过数位深耕合肥楼市的朋友，大家的意见也出奇得一致：1、合肥城市的成长性非常好，产业红利毋庸置疑；2、但这份红利兑现到楼市恐怕很难如长三角核心区域那般立竿见影；3、合肥的二手房接盘力仍有待提升，真正看到可观收益或许要5年之后。近日，有媒体提出，合肥楼市上一轮调控收效相对有限，这很可能会倒逼新的调控加码出台。手上有合肥房票的朋友，怕是要抓点紧了。


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