◎Tips：今日共9盘正在登记，明细见文末

01

“中介打来电话，89㎡不满二，单价能卖4万3。”

“满二的，能卖4万5。”

还没正式交付呢，融创望海潮的准业主们，频频接到房产中介电话，一开口就是“哥、姐，你那房子卖不，要卖的话能挂个高价。”

乍一听，准业主们还挺开心。要真能卖这么高价，每平米净赚1万多。

群里一分享，喜悦之情没维持两秒，立马被其他业主大泼冷水。“北塘河南面的天钜，二手房也就4万1上下，我们这卖不出这么高价，别被中介忽悠了。”

即将交付的融创望海潮

“4万能出，已经很满意了。”另一准业主附和道。

4个月前，望海潮往西约4公里的绿城桂语江南交付，却是另一番情景。

当时，桂语江南的业主们兴致昂扬，挂牌价5-6万都是常态，还被一众房产中介吐槽，房东想钱想疯了。这价格，傻子才会接盘。

交付不到两个月，桂语江南高层一套15楼的㎡，万成交。房子不满两年，折合成交单价元/㎡。

成交更早的叠墅，二手房单价高达6万8。

02

同处市北，望海潮与桂语江南，反映的却是截然不同的二手房价预期。

这跟新房市场上的表现，颇为相似。

市北很大。北至建设四路、西至风情大道、东至通惠北路、南至北塘河，整一块都是我们所说的市北板块。

自西向东，又划分为市北西、市北（市心路一带）与市北东（通惠路一带）三个小板块。

望海潮在最东面，也就是通惠路一带的市北东板块。

远处就是高铁线路，来往高铁横穿而过

目前在售新房新希望锦粼云荟，高层均价3万2、洋房均价3万4，相比市北、市北西的新房限价，便宜-元/㎡。

新房价格虽占优势，但就中签率而言，不敌其他俩板块更受市场追捧。

地段固然是重要影响因素，高铁线路横穿、城市界面差。但更主要的，还是板块内二手房价话语权不够大。

一来，新房交付量少，未形成品牌开发商霸屏效应；二来，新房中签率高。

望海潮交付前，板块内最近交付的次新房，只有滨江新城东方名府与中旅名门府。滨江品牌够响亮，可亏在东方名府小区体量太小（含酒店式公寓，一共户），交付后二手房价表现一般，未能在市场上引发大的话题。

03

几天前，我跑了趟市北东（通惠路一带）。

建设一路拓宽了，原先成片的施工工地，变成一幢幢住宅楼，有的已经交付或临近交付。除此之外，与两年前并无太显著变化。

有一处变化，火车南站开通后，来往高铁的频次更高了。短短几十秒时间，两辆高铁穿过，隔着上百米的距离，还是能感受到高铁持续的噪音。

去年底交付的东方名府，园区内是滨江熟悉的配方，外立面用的是偏橘色瓷砖，类似城北的滨江万家星城。

正式挂牌在售的房源有51套，有毛坯也有精装，住宅挂牌价从3万3到4万3、4万4不等。

二手房网签价也是参吃不齐。据好找房数据，最近半年，同样是89㎡，最低一套网签单价才元/㎡，最高网签单价元/㎡。

东方名府实景

“2万8这个价格是买不到的，明显做低的。”板块内一链家经纪人说道，房子不满两年，避税。

中介告诉我，东方名府已满两年的89㎡，毛坯总价差不多在万，精装万，折合单价在3万5-3万8之间。不满两年，总价要便宜个十几二十万。

不过二手房成交量不大，交付至今近10个月，兔博士数据显示，网签才6套。

东方名府南面，更晚些交付的中旅名门府，目前尚未有二手房网签。

二手房主力成交小区，还是板块内交付多年的老盘华瑞晴庐。部分超高得房率房源，二手房价能迈上4万。

华瑞晴庐交付虽有些年头，可胜在得房率高，部分89㎡边套户型，能做出四房两卫，尺度跟早年的㎡不相上下，光是赠送面积就有40多㎡。

“华瑞晴庐有特殊性，得房率高，加上大多已满两年，二手房价会贵一点。”中介表示。

04

让人意外的是，当我说起望海潮二手房价能卖4万3时，竟遭到各大中介一致回复“NO”。

“大国璟二手房成交价最贵也就四万五六，还是小户型。”

在区域内中介看来，望海潮偏灰色系的立面，是时下流行的色调，再加上融创品牌，交付后要想出手不难，可市北东（通惠路一带）次新二手房价要想冲上4万，目前还有两处难点：

第一，市心路一带二手房价上不去。

大国璟挂牌在售的二手房有不少，挂牌价也不低（接近5万），可实际成交价并没有预期高。最主要原因是，周边还有新房在售，比如融信展望、保利潮起云上府，体量都不少，限价才元/㎡。

市心路近在眼前

第二，城市界面一般。

虽说通惠路与市心路两条纵向主干道，相距不到2公里。站在望海潮都能望见杭州世纪，可两地的城市界面，相差甚大。

市心路是萧山的明星主干道，周边商业氛围早已成型。通惠路一带，除了簇新的建筑群外，其他各项建筑，包括道路，都更像正在开发中的新区。

市心路一带的二手房价尚未大跳涨之下，更“边缘”的通惠路一带，二手房价要想逆袭，除非像之江一样，空降个蚂蚁总部。

不然，论学区，不敌北塘河南面的龙湖天钜（银河实验学区）；论成熟度，不及大国璟、东方一号占据市中心地段；论预期，又不敌桂语江南“左傍滨江上傍奥体”。

05

但有一点，随着望海潮的交付，市北东（通惠路一带）次新房林立的格局愈发成型。

除望海潮外，滨江江南名府、大名城华府也将相继交付。更往后，还有新城璟隽公馆、新希望锦粼府等。

当次新房渐成板块新主角时，二手房价又会如何？

这里，会是下一个市北西吗？望海潮会不会成为下一个桂语江南？

随着望海潮交付，你觉得市北东二手房价能卖到多少？

▍今日可登记楼盘

CENGLOU·CHINA

花样年

对越天

板块：艮北

房源：套

户型：89-㎡

登记方式：验资首套80万，二套和一次性万

登记日期：11.2-11.4

板块：城东新城

房源：套

户型：99-㎡

登记方式：验资无房无贷万，其他万

登记日期：11.2-11.4

合景泰富·

揽月臻翠府

板块：笕桥

房源：套

户型：-㎡

登记方式：验资万

登记日期：11.1-11.3

华侨城·

芳菲之城

-

板块：丁桥

房源：套

户型：75-㎡

登记方式：首套验资60万，其他万

登记日期：11.1-11.3

板块：南部新城

房源：93套

户型：-㎡

登记方式：首套冻资65万，二套万，一次性万

登记日期：11.1-11.3

朝闻花城

板块：南部新城

房源：套

户型：89-㎡

登记方式：首套冻资60万，二套万，一次性万

登记日期：10.31-11.2

融创·

森与海之城

板块：萧山浦阳

房源：套

户型：98-㎡

登记方式：首套验资30万，二套60万，一次性万

登记日期：10.31-11.2

中南春溪集

板块：丰收湖

房源：套

户型：89-㎡

登记方式：验资80万

登记日期：11.1-11.3

宋都弘阳·

济宸府

板块：富阳富春

房源：套

户型：98-㎡

登记方式：验资50万

登记日期：10.31-11.2

▍观点·问答·导购·土地·市场

CENGLOU·CHINA

◎11月开盘：60余盘要拿预售证，两大红盘也要上市

◎重要信号：4万6“老破小”两天成交！行情尾声了？

◎二手房价一团迷雾，银行评估价才最靠谱？

◎祥符宁围丰收湖：错过即后悔？

楼先生问答NO.

◎西湖边罕见跃层开拍，房东是曾经中国地王推手

◎被动式买房，中签率整体下降

楼先生问答NO.

◎认命式购房！本月的关键词，红盘不来也要买

◎钱袋子收紧，降温信号来了？

楼先生问答NO.

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文∣江公子

编辑∣二叔

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部分图片来自网络

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