前几天，大家应该都被梦东方复工的新闻刷屏了。今天，咱也来蹭蹭热度，扒一扒背后的故事。

年3月，衡南县政府与天洋控股集团签订《梦东方-中南国际旅游度假区投资合同》。年8月，衡阳梦东方项目启动奠基仪式，正式开工，项目投资总额高达亿，占地约亩。年，梦东方按下“暂停”键。

衡阳梦东方这个项目，虽说偏僻是偏僻了点，但好歹也是个大项目，且其娱乐项目也深受广大市民喜爱，这其中究竟发生了什么？或许与母公司天洋集团有着密不可分的关系.....

巨大的资金“窟窿”

根据查询的资料显示，天洋控股年初转型涉足地产行业，后于年将总部迁至北京，其最被外界所熟知的项目是“天洋运河壹号”的高端总部会馆，以及令其资产规模狂奔的燕郊天洋城系列。

天洋运河壹号

年不知道哪阵风吹过，这家地处燕郊的地产商突然想要参与远在四川的舍得白酒混改。经过轮的竞价，以38.22亿元的总价取得舍得酒业70%的股权，这次收购溢价率高达88%。

舍得酒业的前身是知名的沱牌曲酒，曾一度跟泸州老窖、剑南春、郎酒、全兴大曲等其他白酒品牌齐名，但由于其增长缓慢，被竞争对手纷纷赶超。于是，引入外部投资者进行改制，被当地政府早早摆上了案头。

虽然天洋集团产业横跨多个领域，但经营酒和运营房地产显然不是一个套路。

而后，天洋集团又斥资60亿元接盘燕郊的一座烂尾楼——成功大广场。而为了尽快将烂尾楼改造成功，天洋控股于年发起设立两个信托项目，合计融资规模达48亿元。

成功大广场

接手“烂尾楼”之后，还没喘息，年12月，梦东方又以1.35亿在苏州拿地；年7月，1.31亿买入衡阳市地皮。

过于激进地扩张买地、收购，带来的结果就是企业的资产负债率走高。财务数据显示，年至年上半年，梦东方资产负债率已经由64.99%增至74.85%。

屋漏偏逢连夜雨，由于与舍得酒业的资金纠纷问题，被舍得酒业告上法庭。年12月31日，天洋控股集团有限公司持有的四川沱牌舍得集团有限公司70%的股权被公开拍卖。

彼时的天洋集团，用从天堂坠入地狱描述其业绩之惨淡，毫不夸张。所以，衡阳梦东方在当年按下“暂停键”也是必然的。

“浴火重生”强势复工

年5月18日，衡阳梦东方旅游度假区发布消息：衡阳梦东方项目正式宣布复工。并表示将快速启动项目建设，一方面保证顺利交房，一方面进行旅游设施提质改造，尽快开园纳客。

在当下，有勇气官宣复工，一定是做足了功夫。早前就有消息披露，梦东方集团正在与北京银行等部门积极协商，以获得资金导入项目推动实质性复工建设。且在3月份已经启动了衡阳项目部分岗位的招聘工作，“复出”雄心可见一斑！

在如此压力下，天洋集团还能践行与衡阳人民的约定，将梦东方继续做下去，为衡阳文旅事业添砖加瓦，光是这一点，我应该对它抱有一定的宽容和理解，并由衷的期望它能越来越好！

衡阳梦东方实景

文旅地产未来可期

受新冠疫情影响，跨省游、返乡游人数锐减，自驾游、近郊游、短途游、乡村游等成为主流。

据初步测算统计，衡阳县“五一”假期共接待游客25.76万人次，旅游综合收入.19万元，假期旅游市场火爆。雁湖健康生态文旅城、王船山故里生态文化旅游区、岣嵝峰国家森林公园、梅花小镇、夏明翰故里红色文化旅游区也成为了衡阳人度假的不二之选。

梅花小镇

说句实在的，衡阳度假的地方是真的少，所以衡阳的文旅项目也确确实实的有一定的发展空间。

目前衡阳的文旅项目一共有三个，雁湖生态健康文旅城、华侨城、梦东方，准确的来说，他们应该是文旅地产。

与处在远郊的雁湖和梦东方不同的是，华侨城位于衡阳主城区，是国务院国资委直接管理的大型中央企业，相对起民营企业来说，抗压能力会更强。

华侨城

文旅地产本身隐含着区域运营的概念，催熟区域得到市场认知需要经历一个过程，短时间内难以有较大幅度的升值。而一旦项目开发周期拉长，房企资金链能否承受就成为关键的现实问题，因大盘项目销售不畅导致资金链紧张的企业不在少数。

那么这就引出一个更深层面的话题，究竟应该旅游先行还是地产先行？理论上来讲，应该是旅游先行。但对于以高杠杆、快周转为目标的房企而言，坐等升值的方式并非正道。动辄几十亿甚至上百亿的资金沉淀是任何一个房企都无法承担的。

目前，以旅游拉动地产、以地产反哺文旅，成为文旅地产行业多数采用的模式。很多文旅地产兼顾住宅、主题乐园和街区、酒店群等业态，通过文旅项目的良好运营带动土地升值，随着房地产项目的快速回流资金，进而反哺文旅项目的运营。

这段时间，地产和文旅市场承受了巨大的压力，资本市场的敏感又让众多人持续看空，这在一定程度上也影响了行业的发展。

但不能否定的是，目前整个行业正在变好，一些过去被忽略的正面信息，正在随着更多的利好不断释放。在“稳地价、稳房价、稳预期”的地产基调，以及旅游产业逐步恢复中，“黑铁时代”终会过去！

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